Modellentwicklung für den Börsengang öffentlicher Träger von Immobilien – dargestellt am Beispiel von REITs für Schulen

Diese Arbeit untersucht eine alternative Finanzierungs- und Organisationsform über den Kapitalmarkt durch Emission von REIT–Aktien. Durch Verbriefung der öffentlichen Immobilien werden stille Reserven, die im Wert von Immobilien bestehen, genutzt. Sie dienen als zusätzliche Eigenkapitalquelle. Diese Arbeit analysiert ein Modell und berücksichtigt den Prozess von der Privatisierung bis zur Platzierung an der Börse. Im Rahmen einer systematischen Prüfung werden interdisziplinäre Aspekte erläutert und bewertet. Dies erfolgt innerhalb eines Filtermodells. Denn eine besondere Herausforderung ist in der Vielzahl der zu beachtenden Kriterien zu sehen. So spielen sowohl rechtliche, aber auch wirtschaftliche Aspekte eine Rolle, die zum Teil aufeinander Bezug nehmen. In einem ersten Schritt (Filter 1) wird die rechtliche Zulässigkeit geprüft. Ausgehend von ausgewählten grundlegenden Fragen aus dem Verfassungsecht werden öffentlich-rechtliche und zivilrechtliche Erfordernisse unter Berücksichtigung des Gesetzes über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REITG) geprüft. In einem zweiten Schritt (Filter 2) wird die Wirtschaftlichkeit des Vorhabens bewertet. Hierbei greift die Verfasserin die Neue Institutionenökonomik (Neo- Insitutionalismus) auf. Es handelt sich um eine Forschungsrichtung, die verschiedene Ausprägungen in Form von Theorien hat. Sie setzt ihre Schwerpunkte in den Bereichen der property rights Theorie, der principal-agent Theorie und der Transaktionskostentheorie. Schwerpunkt der Betrachtung ist hierbei die Analyse des rechtlichen Konstrukts nach ihrer Effizienz bzw. ggf. bestehenden systemimmanenten Effizienzeinbußen. Bei der zu beantwortenden Frage, ob die Gründung eines REIT eine denkbare Finanzierungsalternative für die öffentliche Hand sein könnte, spielen „Dritte“ eine Rolle, die Einwirkungsmöglichkeiten auf das Projekt haben können. Daher findet in einem dritten Schritt (Filter 3) eine Analyse verschiedener Stakeholder statt und eine Bewertung der Folgen für das Projekt. Die Arbeit dient im Ergebnis der Einordung einer „generellen Machbarkeit“ als Grundlage für eine weitere Beurteilung anhand eines konkreten Einzelprojektes.